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外國人投資美國房產,稅務問題怎么解決?

2019-01-07
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何謂外國人? 

持綠卡者,從進入美國那一刻,便已成為美國納稅人;歸化的美籍公民,必定是當然的美國納稅人,在稅務上被統稱為Resident Alien,與一般美國納稅人完全相同。 

未踏足美國的外國人,當然保留外國人(NonResident Alien)身分,但在美國只是暫時居住的外國人,只要在美國停留的時間達到183天,也有可能變成美國納稅人,也可能在稅務上成為ResidentAlien,要像美國人一般,為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下: 

其一,假如外國人一年內居住在美國183天或以上,即使沒有永久居民身分,也被視為稅務上的美國納稅人。其二,假如今年居住在美國31天或以上,而過去三年也曾在美居住,便要將今年居住的時間,加上去年居住時間的三分之一,再加前年居美時間的六分之一,若總數達183天,便自動成為美國納稅人。 

幾種較特別的情況,不被計算在居美時間內:加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船只船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。 

外國人稅務好處 

假如在稅務上符合“外國人(Non Resident Alien)”身分,在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的“資金增值(Capital Gain)”收入,完全免付任何美國稅,銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。 

外國人由于沒有社會安全卡號碼,在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時,須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后須再填,否則銀行將扣除預繳稅。 

一些持外國身分的家長,為求便利,與已是美國公民或居民的子女,聯名開銀行或股票戶口,既讓子女代管財務,也方便子女繼承其遺產。稅例規定,聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格,如其中一位持有人是美國公民或居民,便不能填寫W-8BEN表格,結果令該帳戶變成由美國人擁有,失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。 

外國人房地產收入 

外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,情況與一般美國納稅人無異,只不過他們要用1040NR表格。 

外國人申報收入稅,稅率與美國人一樣,可是,外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠: 

個人免稅額(Personal Exemption)–美國納稅人每人有3千7百元個人免稅額,已婚共同報稅者可得7千4百元個人免稅額,家中有“受撫養人”(dependent)者可以得到更多個人免稅額,而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時,只能享用一個個人免稅額,除非該外國人是加拿大或墨西哥公民,或是南韓公民。 

標準扣稅額(Standard Deduction)–美國納稅人可而使用起碼5千8百元標準扣稅額,已婚共同報稅者有1萬1千6百元標準扣稅額。可是,外國人不能使用任何標準扣稅額,只能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住,沒有任何逐項扣稅的項目,便等于沒有任何扣稅的優惠。 

因此,外國人雖然收入稅率與美國人相同,實際的稅金比美國納稅人稍高。 

 

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