買在開篇之前我有幾個問題，有準備在日本已買房作為投資手段的人可以帶著這些問題去讀這篇文章

1. 日本房子如何定價？

2. 投資要講投資回報率，如果在日本買房投資，期望的實際投資回報率是多少?

3. 投資的機會成本和時間成本能不能負擔

    

4. 日本買房會掙錢么？

    

就在這兩三年，不知道大家發現網路上都會有日本房子如何如何好，教育如何如何好，各種細節如何如何好，然后在文章的末尾是個不動產公司的署名，甚至有的微信朋友圈里面文章說2-300萬搞定全家綠卡這樣的廣告標語，我覺得稍微有點頭腦，稍微思考一下，也能想到這是有多夸張。也許是不動產中介的洗腦新方式吧，那么我現在以我非專業角度來先向大家介紹一下日本的房子是如何定價的，其實全世界各地的不動產定價的最基礎一點就是位置，好的位置決定了土地的價值（地上建屋只是土地的附加屬性），好的位置土地肯定貴，買房的本質是買地，買房的本質是買地，買房的本質是買地，重要的事情說三遍；房子本身的造價是一樣的，在國貿CBD蓋個別墅和去南6環蓋個別墅的成本是一樣的，不一樣的只有地價 ，我們都知道日本的城市化率已經非常高了，農村和城市的區別不外乎就是擁擠和寬敞，物價都差不多，在機場買瓶可樂和在北海道村兒里買瓶可樂沒有什么區別，那么怎么評價這個住宅位置好還是那個住宅位置好呢，就得看與之在一起的生活配套，地鐵站，超市，公園，幼兒園，學校，醫院，周圍人口整體素質等等都是決定位置的定價要素，尤其是地鐵站，離著越近就說明位置越好，“房子”自然就貴（貴的是土地），

這是報紙上登的17年大阪圈沿線的住宅土地公示價格，舉個例子，圖中的中心是天滿橋，括號中的數字代表的是每平方米多少千日元，天滿橋（409），就是這個地方土地每平米40.9萬日元均價，請注意是土地的平均價格，在距離差不多的區域有的土地100萬一平米，有的土地很便宜，報紙上說大阪商用最貴的就是梅田的一個叫什么的大廈來著我忘了，1009萬日元一平米（大概65萬人民幣一平米） 從圖上面中間開始由內而外逐漸便宜，第一圈是以JR大阪站為圓心，直線距離10公里，第二圈20公里...慢慢擴大，最外圈直線距離離JR大阪站50公里，土地的價格在地鐵站少的地方已經跌至2.9萬了，在那周圍最貴的地方也就是地鐵站多的地方是26.6萬日元每平米，看到這里各位是不是覺得日本土地很便宜迫不及待的想買買買了？ 接下來請繼續看，我們上面說的都是土地的平均價格，有土地自然是要蓋房，蓋房的成本我看報紙上說蓋個2層木造小樓1800萬日元左右，一戶建大概是這樣的，土地2000多萬+建屋1000多萬這樣，但是地上的建物會隨著時間的流逝價格越來越低，因為房子越來越舊，年頭越長價值越低，我曾經見過1953年的一戶建，只要300萬日元的，只剩下土地的價值了...再說公寓，以我買的公寓為例，該公寓占地720.72平米，我的土地所有權只有356453分之5822，就按50萬一平米的土地價值來說，我買的公寓土地價值只有50萬*0.0163*720.72=不到600萬日元，換句話說如果這個房子我一直擁有，最后就會慢慢貶值到接近土地的價格，的所有根據我之前說的買房買房其實買的不是房，而是土地，房子本身會像易耗品一樣越來越便宜，這也是我為什么要住5年后就賣掉的原因之一，目前這個房子14年了，再加5年就19年了，超過20年的房子在日本不打個狠折是很難出手的，看看土地價格就知道了，以上是我要說的第一點：如果真是鐵了心了要以買房來當做投資手段的話，我建議不要考慮20年以上的公寓，除非一直不賣，但是無論是自住還是出租都很難

     日本的公寓呢主要分為兩類，アパートapartment、マンションmansion，這兩個詞都是公寓的意思，但是mansion更高級一點，有大堂，酒店式管理等，mansion一般高層居多，大伙來日本如果住過airbnb民宿什么，自己在信報箱里取鑰匙的，一般都是apartment公寓，因為mansion都是有人管理的，不會讓陌生人進入，其實apartment也不讓，只不過沒人管而已，題外話-因為沒有執照的民宿越來越多，政府準備和airbnb合作，每個房源只能一年內出租180天，超過后就會自動屏蔽該房源，不知道何時開始實施。

都說日本樓公寓（mansion）便宜，我想說的是便宜的都是上年頭的，新房也挺貴的，只是根據收入比例來說沒有那么離譜

平成23年建（2011年），1.49億日元（134.03㎡約合6.8萬rmb/㎡）+陽臺15.12㎡（不算面積），每月物業加修繕基金40350日元（約合2500rmb），平成27年建（2015年），1.38億日元（116.12㎡約合7.36萬rmb/㎡）+陽臺23.27平米（不算面積）+，每月物業加修繕基金40400日元（約合2500人民幣）

平成18年建（2006年），7450萬日元93.6㎡（約合4.9萬rmb/㎡）+陽臺40.1㎡（不算面積），每月物業加修繕基金17834日元（1100RMB）；平成25年建（2014年），64.58㎡+陽臺6.38㎡（不算面積）7300萬日元（7萬RMB/㎡），每月物業等19900日元（1233RMB）

平成25年建（2013），67.7+陽臺10.8，5280萬日元（4.8萬rmb/㎡），每月物業修繕等990元左右；平成21年建（2009），79.29+陽臺17.99,4990萬日元（3.9萬rmb/㎡），每月物業修繕等1600元左右

根據上的6個房源我們可以看出來，離現在最近的是15年的房子7.9萬rmb/平米，然后14年7萬/㎡，13年4.8萬/㎡..... 當然還要考慮樓層朝向等問題，樓層越高越貴，公寓2樓最便宜（一般一樓是大堂沒有住戶），頂層最貴風景好，所以高級公寓的頂樓一般都是大戶型。這就是我在上一篇帖子里說的的是不管是公寓還是一戶建，地上建筑都會隨著時間的流逝價值越來越低，剩下的只有土地價值，而文章開頭的報紙上也說了，而土地的價格只是大阪府和京都有點漲幅，地方上價格下降的幅度減?。ㄟ€是下降），奈良小幅下挫0.1%；連土地都不保值了， 更別談地上的建筑了 

再來兩個例子

昭和54年建（1979年），這地段也是大阪的市中心了，66㎡（每平米2.2萬RMB），每個月管理費上升到3.5萬日元（2170RMB）

2號房S58年（1983年），2280萬日元中央區地點很繁華了吧，83.6㎡（1.7萬RMB/㎡），物業修繕每月3.6萬（2200RMB），8/12層；3號房S57年建（1982年）也在是中心，2670萬日元，67.28㎡（2.4萬RMB/㎡），物業修繕每月1.7萬（1100RMB），5/13層；以上這些公寓都超過30年了，價格與之前的新筑公寓便宜了近一半；     

這里總結一下上面所述的內容：

1. 新房最貴，每年慢慢降價，超過20年的房子難出手

2. 樓層越高越貴，日本樓和樓之間的間隙很小，如果周邊都是公寓的話，低層住戶基本可以和對面樓的朋友面對面談心交友~趕上對面是個中年謝頂大叔，這窗戶就別開了~你懂得 

3. 修繕基金隨著房屋年齡的增長而增長

    

接下來我們來說說投資回報率的事情，先來張圖

回報率6.1%有沒有！動心了有沒有！只要79萬好便宜有沒有！現在不買就沒有了對不對！ 

好，我來算一算哈 1280萬，大概匯個兩次款就可以到中介那里，且不說能不能匯出去，國家現在命令禁止海外匯款用于境外買房，為什么？國內現在的錢太多了，老百姓們想找好的投資項目，但是國內只有買房來錢快，要不就是買黃金，但是還是炒房快，如果錢都可以跑到國外去有更好收益更高的項目上去了，相信房地產市場會迅速降溫，我們都有買漲不買跌的心理，房價萬一出現松動或者橫盤，那大家就會開始觀望，國內房地產庫存那么多怎么會容得起觀望，老百姓不買房——開發商就資金鏈就吃緊——銀行的錢還不上——抵押給銀行一堆房子——銀行要低價賣房變現——越降越沒人買——地方政府都靠賣地掙錢呢——房子沒人要地賣誰？所以堅決不能讓錢出去，但是國家的錢可以出去，為了應對人民幣的貶值，國家各種鼓勵走出去，量中華之物力，******。所以中國的國企央企都去世界各地瘋狂并購，瘋狂投資，都是為了把錢花出去，降低人民幣貶值帶來的影響，想當年日本的前車之鑒都還歷歷在目，日本錢多什么程度？到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分畸形了。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。 這個場景是不是似曾相識？具體為什么泡沫破裂我就不多說了，大家都明白，我大天朝也正是鑒于此，不讓老百姓的錢流出到國外，我自己辛辛苦苦掙得錢不偷不搶，愿意跟哪花就跟哪花，憑什么不讓我拿出去？

日本泡沫破滅之前，貸款利率已經飆升至這樣的數值了，可謂是早上買房中午買房就能大賺一筆，有這樣的投資回報率誰還干實業，但是金融如果沒有了實業支撐，到頭來不就是一堆紙

接著來看這套房1997年的房子還算新，距今20年 ，我們的成本管理費+修繕基金=11930，每個月房租66430-11930=54500日元，那么一年就是65.4萬，再除以1280萬的房價來說，年化收益也在5.1%呢 ，大概20年左右就會收回成本，再把房子已賣轉手能掙幾十萬呢~如果每個買家這樣too yong too simple 的話，我愿意轉行做房地產 ，那么接下來讓流言終結者來告訴你們這個公寓的真實的擁有成本，1280萬是房子的直接成本還要加上中介費和稅費，中介費前面我們說過是3%+6萬=1280*3%+6=44.4萬，再加上稅費，理論上房屋到手的價格就是房子購買價格再加10%，那么這套房子到手大概1408萬，為了計算方便，我們按照1400萬來算；管理費修繕費加起來11930/月，一年約等于14.316萬，修繕基金會每年遞增（因為房子越來越老嘛）但是漲不了多少錢，我們忽略不計，每年的固定資產稅根據這個房子的面積大概在4萬日元左右，每個月收租金是自己收么？萬一租戶有什么事情怎么辦？是不是要中介幫忙替你打理呢？那么中介會收取月租3%的手續費作為幫你出租的管理費，月租54500*3%=1635，一年的管理費約為19620日元，現在我們來算算年租金收入65.4萬-4(固定資產稅)-1.962（中介管理費）=59.438，那么現在年化收益率就降到59.438/1400=4.25%左右，而且這樣的單身公寓不會長時間同一個人出租的，一般租約是1年，然后年年續，隨著房子年齡越來越長，租金也會越來越低，而修繕費會越來越高，那么收益率肯定不會保持在這么高；另外還有就是有賣土地的然后可以自己個性化定制住宅，看起來很高大上，但是買的人真是自己去住么？還是買來出租給別人？就好像在海南島買度假屋一樣，最后都是保潔員享受了海景房？然后問題來了，萬一租戶退租了買家很著急怎么辦，中介這個時候會來告訴你要不要我們來替你包租呢?好啊~省時省心，還能賺房租呢~那么中國的中介客戶群自然是中國人，但是誰會在日本租房呢？不外乎是去日本的留學生和工作的人，日本的留學生語言學校畢業后一般會找個大學或者大專進學，或者情侶要合租房子，在日本租房費用大概包括房租+中介費（1個月）+禮金（1或2個月房租給房東的，也可以沒有）+押金（一個月房租），所以算下來剛開始找房子的留學生們壓力很大呢 ，5萬一個月的房子一下要交差不多20萬出去，這是中介在朋友圈里開始喊了，免中介免押金啦，好房出租中，咦？有這等好事？？趕快租趕快租，為什么這么便宜呢？因為房東是同胞呀~同胞當然要愛護同胞了~中介給房東5萬的房租，租個學生5.5萬，一年就是6萬，每個中介手里沒個幾十套房子不算好中介，鐵打的房子流水的學生，年年來年年走，中介費不要也罷~....過了20年以后，房子假設要賣，買家自然會找到中介幫忙賣房，然后問題來了，房子太舊不好賣啊~沒關系，我們可以幫您重新裝修下，賣個好價格~就這樣，又收入一筆翻修費用，質量我們不知道所以不評價，反正能賣出去就成唄，那么問題來了，去哪里找接盤俠呢？當然是看貼的各位土豪啦~

如果看到這里還有人執意買房投資的話，那么請注意下面的內容~再來上圖

昭和51年就是1976年，41年了我嘞個去，不裝修估計連1千萬都買不上去，這還是大阪的中心地段，折合31.5萬每平方米

這兩套房子隔著就200米，2002年建成，15年的房子，47萬每平方米

上面是比較規范的二手房簡介，每家中介的格式略微有差，但是不會差很多，里面的信息應該只會多不會少，如果信息很少就說明不是個合規的簡介

首先上面部分，表明房子的名稱，住址，以及交通，交通決定著房子（土地）價值的高低，到地鐵站徒步的時間決定著房價的高低

然后往下看，土地的性質：有的土地是所有權，有的土地是租借權。下面的介紹寫的非常詳細，所有權是多少都寫明了

土地個構造：一般公寓就是鋼筋混凝土（SRC），就的中介宣傳上這么寫的“SRC構造！日本等級最高的的構造”，我心想這不就鋼筋混凝土么，欺負人不懂不是，你到給我弄個鈦合金構造來啊；一般一戶建就是木造，工期短，價格便宜，耐久；

關于日本房屋建造材料，就分如下幾大類；就好像三只小豬的故事一樣，茅草房子，木房子，石頭房子，各有各的優點

接下來就是關于這套房子的管理，里面會注明建造商是誰，管理會社（物業）是誰，管理費，修繕基金分別是多少，有沒有汽車，摩托車，自行車停車場，怎么收費等等

最后面的備注里面會有比如什么時候新裝修過，煤氣水電物聯網等一系列信息，根據上面的兩張圖片我們可以大概的了解了這兩套房子的詳細信息，如果更多的疑問，可以請教中介小哥，一般空室的房子都可以去實地看的，房東在住的房子一般要預約看房東的意思，一般出租中的公寓是無法實地看房的，沒法看房就不知道房子里的情況 萬一有貞子姐姐呢....不看房就敢買，膽兒很肥

俗話說沒有對比就沒有傷害，我們來看看另外幾種簡介

先直觀的看，有什么感覺？價格便宜量又足有沒有？收益率好高有沒有？但是房屋的戶型圖呢？只有第二張圖有個小的還沒標注尺寸？朝向呢？如果收益率這么高，那房東為什么要賣？回報社會么？實際收益率又是多少呢？日本存款利率那么低，投資收益率很高又看似很安全的房地產為什么不做？不是我不明白，是這世界變化太快 我給大家推薦個網站http://www.mansion-review.jp/　

這個網站可以查詢到全日本的房地產的歷史買賣/租賃價格，只要房源在網上有登，就能查得到，免費的只能查半年以內的信息，要是查全面的信息每套房源2000多日元

選擇中古マンション（二手公寓），然后選擇地域

我們可以看到大阪中央區6年以來的房市走向，穩中有降~如果各位準備買房的土豪有興趣可以調查一下目標房源的買賣/租賃價格區間，做到心中有數，如果有任何不了解的不明白，歡迎私信我，我從事的行業和房地產沒有利益關系，所以會給各位比較中立的分析

 最近我在日本的微信朋友圈中正在大規模招聘銷售呢~看來國人購房熱情十分高漲~很多都是大學或者大專一畢業為了簽證留下來賣房的，一個月能掙大幾十萬上百萬呢~看得我都動心了~ 

以上費用的計算謹代表個人觀點，并未加算時間成本與機會成本~其實話說回來，日本人也投資不動產，因為日本推行的是低利率，把錢存銀行年利率定活期都只有0.001%還得刨去稅，那存錢就等于沒意義了，那么掙得錢都干什么呢，炒股，投資信托，FX炒外匯，然后就是投資不動產，就算投資不動產只有3%的回報率，那日本人也高興壞了，畢竟存銀行約等于沒利息。投資不動產是一門學問，入市有風險，入市需謹慎；我覺得有買房的這些錢不如踏踏實實干些實業更能把國家搞好，日本房子還在漲，各位爺快來呀~ 如果各位有在日本以不動產作為投資的手段的朋友，武漢澳星很愿意與各位交流，歡迎站短~