2020，海外房產或成剛性需求

近兩年，對于國內投資者而言，可以說是一場“災難”，2015年以后新一輪房價上漲，在2017年政府的一紙“限購令”下戛然而止；18年股市再次迎來一輪“崩盤”；中美貿易沖突讓國內經濟下行壓力不斷增大……

放眼國內，理想的投資方式已經鳳毛麟角。

但想進軍海外市場的國內投資者，會發現海外市場更加復雜，資產種類龐雜，加上語言障礙，缺乏專業知識和專業人士指導，極易落入陷阱。

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業“玩法”相對要簡單許多，且海外房產擁有一些“獨有特點”，讓它相比國內房產投資更有優勢。

海外房產有哪些“獨有特點”？

房屋產權方面：

中國房子的產權一般為40年、50年、70年，而購買海外房產，購房者一般享有至少99年的產權，大多數都是永久產權。

法律保障方面：

在中國，購房者可以自行購買房產，一般不會自帶律師，而在海外，購買房產則需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。

租金回報方面：

國內房產的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。（具體以房產項目的實際情況為準）

得房率：

國內房產說的都是建筑面積，大多數還都是毛坯房，海外房產說的是室內使用面積，且交房標準都是精裝修，有些還帶家具包。

它在哪些方面滿足了投資者需求？

整體上，除了自住這樣的基礎需求，海外置業能在教育、資產配置、對沖單一貨幣風險、純投資理財、傳承、稅務規劃等方面發揮作用。

據統計，在選擇海外置業的高凈值人群中，自住、移民目的現在已經屈居第三，投資和子女留學教育成為最重要的兩個目的，二者占比分別約為75%和56%。

這些置業需求和目的的出現，與海外置業的主要作用是分不開的。具體來說，配置海外置業的作用體現在：

 1.分散單一貨幣的風險

股神巴菲特說過，投資最基本的三條規則：

第一，保住本金；

第二，保住本金；

第三，時刻牢記前兩條。

高凈值人群進行全球資產配置、優化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場配置帶來的風險。

當風險降臨，某一籃子雞蛋的損失可以通過其他籃子里的盈利來彌補，這就是風險對沖，最大化的抗跌保值。

完成“分散風險”第一步后，初始本金能夠相對安全地實現最大化積累。

接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產配置中獲取收益。

 2.加杠桿，以租養貸

大部分歐美國家不實行“限購限貸”政策，這為房產投資者提供了施展拳腳的舞臺。

通過海外房產貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基礎收益上獲取更多的收益。

“以租養貸”顧名思義，通過貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這不僅是利用杠桿功能來獲得長期收益，而且是實現后面很多功能的前提。

 3.以房生房

巴菲特曾說過：“人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球”。

投資海外房產同樣可以滾雪球。

在核心地帶購買一套具備升值潛力的優質房產，購房者利用未來房產升值部分，投資下一套房產的首付，第二套房產如上操作，實現“房產的裂變”。

 4.以房養老

以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產，而且通過租金早已還清貸款。

以后每月產生的租金就相當于給自己發養老金。

等于花很少部分的錢提早給自己買了一份養老保險，老有所依。

而且，如果是海外旅游地區房產，還能每年去自己的房子里度假，享受一下異域環境，豐富退休生活。

 5.候鳥式養老自住

隨著全球化進程步履的加快，人們對退休后的居住地有了越來越多的選擇。

以前常有北方人冬季去海南養老，如今養老的選擇不僅局限于國內，海外養老的熱潮逐漸興起。

國外養老有著諸如基礎設施建設完善、醫療體系相對健全、季節性疾病預防、環境氣候適宜等優勢，更能適合對養老條件有追求的退休老人。

 6.以房養學

留學生海外求學，“住”是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。

但是，“以房養學”就能讓留學生既解決了“住”又解決了“學”。

比如家長在學校所在城市購買房產，其中一間留給孩子用，然后將其它房間出租。
 

利用房屋租金去償還部分貸款，剩余的作為孩子生活費的一部分。

等孩子學成回國的時候把房子賣出，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學期間的費用。

 7.資產傳承

對于高凈值人群來說，購買海外房產除了投資和自住，最看重的便是“資產傳承”。

海外房產一般都具備永久產權，意味著購房者購置的房產具備傳承性，可傳承給后代。

而且不少歐美國家，都有父母對子女資產轉讓和繼承方面的稅收優惠。

比如法國就有這樣的免稅繼承政策：父母和祖父母每15年最多可以給成年子女免稅轉讓約19萬歐元。（具體以您辦理時的實際政策為準）

此外，一些特定房產還會有至少30%的稅收減免優惠。

 8.稅務規劃

海外房產作為非金融類資產，不在CRS披露的范圍內，有效規避CRS。

另外，國內購房者的個人信息亦會受到隱私保護，不會公開曝光。

海外房產從最初的自住功能到今天的資產配置功能，經歷了近20年的發展變遷，其重要性已逐漸被投資者所認知。

伴隨著人們來自“教育”、“稅務”、“自住”等各種需求的增長，海外房產更像是資產規劃的“優惠套票”，滿足購房者的多重需求。

海外房產正是因為滿足當下主流投資群體的各種需求，所以，2020年，房產依舊是生命中最靠譜的投資之一。